„Mietminderung“ der Nutzungsentschädigung aufgrund eines Mangels nach Beendigung des Mietverhältnisses

„Mietminderung“ der Nutzungsentschädigung aufgrund eines Mangels nach Beendigung des Mietverhältnisses

 

BGH, Urteil vom 27.05.2015 – VII ZR 66/13

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, grundsätzlich nicht dazu führt, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung des § 536 BGB herabzusetzen. Etwas anderes gelte dann, wenn dem Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Sache betrifft.

 

Zum Sachverhalt:

 

Die Parteien streiten um Nutzungsentschädigungen nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume. Im April 2011 wurde der Mieter eines Ladenlokals rechtskräftig zur Räumung der Mietsache verurteilt. Der Mieter kam der Räumung zunächst jedoch nicht nach, zahlte im Verlauf jedoch bis Dezember 2011 eine Nutzungsentschädigung an den Vermieter. Danach stellte der Mieter die Zahlungen ein und räumte das Objekt zum Ende April 2012.

 

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger eine nach dem vollen vertraglich vereinbarten Mietzins gemessen der Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis März 2012 in einer Gesamthöhe von 10.308,00 Euro geltend. Der Beklagte behauptet, dass zwischen September 2011 und April 2012 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten insgesamt fünf, auf mangelhafte Dachentwässerung zurückzuführende Wasserschäden gegeben haben, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in dem streitgegenständlichen Zeitrum erheblich gemindert hätten. Zudem seien durch die Wasserschäden Waren im Wert von rund 62.000,00 Euro vernichtet worden; mit entsprechenden Schadensersatzanprüchen erkläre er hilfsweise daher die Aufrechnung. Die Vorinstanzen (LG Köln, Urteil vom 31.07.2012 – 22 O 168/12) und das OLG Köln (Urteil vom 05.03.2013 – 22 U 152/12 -) führten zu entsprechenden Verurteilung. Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

 

Zu den Gründen:

 

Die nach dem Ende des Mietverhältnisses durch Vorhalt der Mietsache entstehende Nutzungsentschädigung gem. § 546 a Abs. 1 BGB steht nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis. Nach Beendigung des Mietverhältnisses schulde der frühere Vermieter keine Gebrauchsüberlassungen mehr. Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt daher insbesondere die Pflicht des Vermieters, die Mietsache gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der frühere Mieter hat daher im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter mehr. Die Auffassung, dass dem Vermieter im Falle einer (weiteren) Verschlechterung der Mietsache während der Vorenthaltungszeit eine Obliegenheit zur Mangelbeseitigung treffe, deren Verletzung eine Minderung der Nutzungsentschädigung entsprechend § 536 Abs. 1 BGB nach sich ziehen müsse, lässt sich mit dem Zweck des § 546 a Abs. 1 BGB nicht vereinbaren. Die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB solle dem Vermieter eine leicht durchsetzbaren Ersatzanspruch gewähren. Die Höhe der Entschädigung sei daher nicht davon abhängig, ob und wie weit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden entstehe oder der Vermieter aus der Mietsache einem dem Wert der Nutzungsentschädigung entsprechenden Nutzen ziehen könne. Vor diesem Hintergrund sei es daher widersprüchlich, wenn sich der Vermieter mit der Einwendung des früheren Mieters auseinander setzen müsse, der Entschädigung stehe aufgrund eines Mangels kein ausreichender Gegenwert entgegen. Könnte sich der Mieter in der Vorenthaltungszeit auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen, um eine Kürzung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung zu erreichen, würde ihn dies in seinen Willen zu weiteren – widerrechtlichen – Vorenthaltung der Mietsache nur bestärken und damit gerade den Zweck des schuldrechtlichen Abwicklungsverhältnisses gefährden.

 

Nach Ansicht des BGH bedeutet dies allerdings nicht, dass im Fall einer nachträglichen Verschlechterung der Mietsache in der Vorenthaltungszeit eine Herabsetzung des Nutzungsentschädigungsanspruchs unter entsprechender Anwendung des mietvertraglichen Gewährleistungsrechts schlechthin ausgeschlossen wäre. Innerhalb dieses Abwicklungsverhältnisses können nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters aus dem beendeten Mietvertrag noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen. Solche Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben. Zu diesen Pflichten kann daher im Einzelfall auch die Erhaltung des – nach den Bestimmungen des beendeten Mietvertrags – vertragsgemäßen Zustands gehören. Insoweit bestehen nachvertragliche Verpflichtungen des Vermieters allerdings nur, als sie seinen berechtigten Interessen im Abwicklungsverhältnis nicht in einer Weise zuwiderlaufen, die ihm die Übernahme dieser Pflichten unzumutbar macht. Nach diesen Maßstäben ist die Frage zu beurteilen, ob dem Vermieter im Abwicklungsverhältnis eine Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft, die – wie hier – über die Erfüllung der allgemeinen und jedem Dritten gegenüber zu erfüllenden Verkehrssicherungspflichten hinausgeht. Dies wird jedoch im Ausgangspunkt nur der Fall sein, wenn der durch das Unterlassen von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leib, Gesundheit, Leben oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen. Aber auf eine besonders hohe Gefahr für Rechtsgüter des früheren Mieters vermag für sich genommen noch keine nachvertragliche Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters zu begründen, denn der frühere Vermieter? (muss Mieter sein, oder?) hat es grundsätzlich selbst zu verantworten, dass er widerrechtlich noch im Besitz der Mietsache ist und es liegt in seiner Hand, sich den durch den Zustand der Mietsache drohenden Gefahren für seine Rechtsgüter dadurch zu entziehen, dass er die geschuldete Rückgabe der Mietsache an den Vermieter vollzieht. Eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters kann daher als Ausfluss nachvertraglicher Pflichten nach Treu und Glauben nur in solchen Konstellationen angenommen werden, in denen die fortgesetzte Vorenthaltung der Mietsache durch den früheren Mieter in einem milderen Licht erscheint. Davon wird jedenfalls dann auszugehen sein, wenn und soweit gesetzliche Regeln – insbesondere die Vollstreckungsschutzvorschriften – dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache gestatten. Weiterhin sind Fälle denkbar, in denen der Mieter – etwa während eines Streits um die Wirksamkeit einer von dem Vermieter ausgesprochene Kündigung – mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiterhin zum Besitz der Mietsache zu sein.

 

So liegt der Fall hier aber offensichtlich nicht, zumal der Beklagte bereits vor dem Auftreten der von ihm behaupteten Mängel der Dachentwässerung rechtskräftig zur Räumung des Mietobjekts verurteilt worden ist.

 

Weil der Kläger nach Maßgabe der Darlegungen seine nachvertraglichen Verpflichtungen aus dem Abwicklungsverhältnis nicht verletzt hat, hat das Berufungsgericht zudem zu Recht erkannt, dem Beklagten die zur Hilfsaufrechnung gestellten Ersatzansprüche (Wasserschäden an Waren im Wert von 62.000,00 Euro) nicht zustehen.

 

Manuel Schoppe

Rechtsanwalt

 

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Quelle BGH, Urteil vom 27.05.2015 – VII ZR 66/13

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