BGH, Urteil vom 12.03.2021, Az.: V ZR 33/19
Obwohl sowohl die kauf- als auch die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte in das allgemeine Schadensrecht des BGB verweisen, gelten bei der Bemessung des ersatzfähigen Schadens nicht die gleichen Maßstäbe. Der Grund hierfür liegt in der unterschiedlichen gesetzlichen Ausgestaltung der jeweiligen Mängelrechte beider Vertragstypen.
Während im Werkvertragsrecht der sog. kleine Schadensersatz, also derjenige, der anstelle der eigentlich geschuldeten Erfüllung im Falle einer Leistungsstörung begehrt wird, nicht anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten bemessen werden darf, ist dies im Kaufrecht selbst dann der Fall, wenn durch den Kaufvertrag Pflichten des Verkäufers begründet werden, die denjenigen eines Werkunternehmers entsprechen können.
Diese vom BGH vertretene Rechtsauffassung bestätigte der erkennende V. Senat des Gerichtshofs nach Anfrage beim VII. Senat, welcher sich bereits zuvor mit dieser rechtlichen Problematik befasst und in eingangs geschilderter Weise entschieden hatte.
Anlass für das Urteil war der folgende Fall:
Im Jahr 2014 hatte sich der Verkäufer einer Eigentumswohnung den Käufern gegenüber derart verpflichtet, dass, sollte es in der Wohnung – wie in der Vergangenheit häufiger geschehen – bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Auftreten von Feuchtigkeit kommen, er diesen Mangel auf eigene Kosten behebt. Im Übrigen war die Gewährleistung ausgeschlossen.
Nachdem bereits Ende 2014 erneut Feuchtigkeit in der Wohnung auftrat, forderten die Käufer den Verkäufer zunächst unter Fristsetzung zu entsprechender Beseitigung auf.
Als diese Frist fruchtlos verstrich, beschritten die Käufer den Klageweg, wobei sie nicht mehr die Beseitigung der Feuchtigkeit durch den Verkäufer verlangten, sondern nunmehr Zahlung des Ersatzes der für die Beseitigung voraussichtlich anfallenden Kosten unter Abzug der Umsatzsteuer.
Geht das denn in einem Fall wie diesem? – Es geht, entschied der BGH!
Seinen rechtlichen Standpunkt begründete der Bundesgerichtshof dabei wie folgt:
Richtig ist zwar, dass es im Werkvertragsrecht nicht möglich ist, die Höhe des Schadensersatzes statt der Leistung anhand der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, wenn eine Mängelbeseitigung in Wahrheit noch gar nicht erfolgt ist.
Dies ist im Kaufrecht nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anders. Hier kann der kaufrechtliche Anspruch auf Schadensersatz anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten und damit „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Ob der Mangel im Nachgang überhaupt beseitigt wird, ist nicht von Belang. Alternativ könnte der Käufer auch Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes verlangen.
Vorliegende betrifft der Kaufvertrag jedoch eine Immobile. In diesem Bereich kann es mitunter schwierig sein, kauf-, werk-, oder gar werklieferungsrechtliche Vertragspflichten sauber von einander abzugrenzen.
Haben die Vertragsparteien indes – so gerade in dem hier streitgegenständlichen Fall – eine Leistungspflicht begründet, die isoliert betrachtet zwar auch Gegenstand eines Werkvertrages hätte sein können, auf die aber nach dem ausdrücklichen Willen der Beteiligten Kaufrecht zur Anwendung gelangt, so kommen gleichfalls die zum Schadensersatz aufgrund fiktiver Mängelbeseitigungskosten entwickelten Grundsätze zum Zuge.
Nach dem Willen der Parteien sollte der Verkäufer hinsichtlich der möglicherweise erneut auftretenden Feuchtigkeit keine werkvertraglich Herstellungspflicht übernehmen, sondern nach den Regeln der kaufrechtlichen Sachmängelhaftung einstehen.
Früher war diese Differenzierung weniger wichtig. Denn es entsprach langjähriger Rechtsprechung, dass ein auf fiktive Mängelbeseitigungskosten gegründetes Ersatzverlangen sowohl im Kauf- wie auch im Werkrecht möglich war.
Trotz des – infolge der ab dem 01.01.2002 mit der Schuldrechtsreform in Kraft getretenen Modernisierung des Schuldrechts eingetretenen – wesentlichen Gleichlaufs zwischen werkvertraglichem und kaufrechtlichem Nacherfüllungsanspruch, gab der BGH seine Rechtsprechung mit Urteil vom 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17, allerdings auf.
Fortan war es im Werkrecht nicht mehr möglich, fiktive Mängelbeseitigungskosten zu erlangen.
Dass dies im Kaufrecht aber weiterhin möglich ist, stellt der BGH mit vorbezeichneter Entscheidung ausdrücklich klar:
Der Schadensersatz kann anhand der Kosten für die ausgebliebene Nacherfüllung (= Nachlieferung oder Nachbesserung) bemessen werden, für die der Käufer nunmehr selbst Sorge tragen muss. Diese Kosten werden durch die Mängelbeseitigungskosten zutreffend abgebildete, ohne dass es darauf ankommt, ob sie tatsächliche aufgewendet werden. Ein Ergebnis, wonach der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren muss, wäre nicht vertretbar. Das Vorfinanzierungsrisiko soll der Käufer nicht tragen, so das Gericht.
Hierzu wäre der Käufer aber gezwungen, denn ein Selbstvornahmerecht mit einem Vorschussanspruch, wie er im Werkrecht in § 637 Abs. 3 BGB normiert ist, gibt es im Kaufrecht nicht.
Wegen der Existenz dieses – wie es der BGH ausdrückt – mit einem Vorschussanspruch flankierten Selbstvornahmerechts und des damit einhergehenden Konzeptes umfasst der werkrechtliche Schadensersatzanspruch nur bereits aufgewandte Mängelbeseitigungskosten und gerade nicht lediglich voraussichtliche. Soweit der Werksbesteller Schadensersatz verlangen kann, ist er in der Verwendung des von dem Unternehmer geschuldeten Betrages dann auch frei.
Der unterschiedlichen Behandlung von Kauf- und Werkvertragsrecht liegt überdies der Gedanke zugrunde, dass eine Schadensbemessung anhand noch nicht aufgewandter Mängelbeseitigungskosten im Werkrecht zu einer erheblichen und mit dem Bereicherungsverbot nicht zu vereinbarenden Überkompensation führen könnte.
Diese Erwägung ist auf das Kaufrecht nicht übertragbar, wie die erkennenden Richter aus den folgenden Gründen meinen:
Individuelle Leistungsbeschreibungen haben für das Werkvertragsrecht weitaus größere Bedeutung als für das Kaufrecht. Infolgedessen kommt es bei Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit, häufig zu Sachmängeln, mit denen der Besteller des Werkes „leben kann“. Dadurch entsteht ein (Fehl-)Anreiz, die ggf. hohen Mängelbeseitigungskosten zu vereinnahmen und von der Mängelbeseitigung abzusehen.
Demgegenüber ist, wie der BGH zutreffend ausführt, die Ausgangslage beim Kaufrecht grundlegend anders, namentlich beim Kauf gebrauchter Immobilien, bei dem eine besondere Nähe zum Baurecht besteht. Dort sind Mängel, mit denen der Käufer „leben kann“ eher die Seltenheit, denn selbst objektiv nachteilige Eigenschaften einer gebrauchten Immobilie begründen nicht ohne weiteres einen Sachmangel, sofern sie bauzeittypisch sind.
Bedeutung kommt vor allem solchen Sachmängeln zu, die die Eignung der Kaufsache für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung in Frage stellen, wie etwa Feuchtigkeit.
Hierin sieht das Gericht Mängel, mit denen der Immobilienkäufer regelmäßig deutlich schlechter „leben kann“, und die durch Mängelbeseitigungskosten meist angemessen abgebildet werden.
Darüber hinaus wird einer unangemessenen Überkompensation im Kaufrecht durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegengewirkt.
Quelle: BGH, Urteil vom 12.03.2021, Az.: V ZR 33/19